总是走在行业前方的万科，再次获得“第一个吃螃蟹”的机会。12月1日，经过十天的评判期，万科获得北京两宗“限房价、竞地价”试点地块。为了这场没有样本的开发、运营实验，万科、万科住总联合体耗资超百亿。对此，一位开发商人士称，“与其说是实验，更不如说是一场赌局。像万科这样的大企业，手中拥有的筹码更多，可以赌得起。”刚刚从第一场“拿地”赌局中胜出的万科，还能独具慧眼，从第二场“盈利”的赌局中破局成功吗?
1.为何是万科胜出?
11月16日-17日，上述这批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，有四家企业最终投报自持商品住房面积比例达到100%，这三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
一周后，北京市住建委发布的《本市 “限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中明确表示，企业自持商品住房年限与土地出让年限一直未变，即70年。
“全部自持70年”，这种运营方式，在我国此前的房地产开发历史中，并没有样本与案例可寻。对于获得这些土地的企业来说，获得首次开发机会的同时，如同进入一场赌局。
实际上，与万科投报100%自持还有多家房企，为何万科胜出呢?
一位不愿透露姓名的北京万科人士告诉记者，在获得上述两宗土地后，他们同时从建委获得这次投标方案的打分表。据这份打分表上标明，万科的绿色建筑和工业化两项分数非常高。
“万科的绿色三星(绿色建筑标准)比例占了全国40%左右。另外，我们还承诺做10%的超低能耗住宅，就是在绿色三星基础上，又有新尝试。第二个是工业化，北京市现在唯一的工业化厂房就是北京住总绿色工业化厂房，它刚刚在新三板挂牌上市，我们这次报的工业化率是65%。”上述万科人士表示。
对此，一位开发商表示，这批地块的最终获得者均为大型房企，以国企为主。“像万科这样的大企业，手中拥有的筹码更多，可以赌得起。”
2.谁退出了赌局?
与万科共同进入投报方案环节的还有绿地、龙湖首开联合体、保利等多家房企，万科为何又会独自获得两块呢?
近日，记者从一位北京龙湖内部人士处获悉，在进入高标准商品住宅建设方案投报程序后，龙湖首开联合体、绿地两家企业放弃了竞标。最后只剩万科和保利两家在较量。
事实上，在“四家房企接受自持100%面积的商品住房面积，将进入最后争抢阶段”这一消息公布后，业内已经对房企如何玩转全部自持住宅的问题产生了不解和质疑。
龙湖和绿地退出最后竞争的真正原因，双方并未公开说明。但可以想象的是，除了是投发部门综合考量的决策，来自于全新开发模式的压力是其退出的重要原因。此外，龙湖在几个星期以前斩获一宗房山商业用地。有一块地在手，或也令此次退出更显从容。
相比于自持住宅模式的“心里打鼓”，同样是自持，龙湖在房山的商业地块将打造成其擅长的天街项目，并成为在北京的第三座龙湖天街。
记者也就此事采访北京保利相关负责人，截至发稿时，并没有得到相应回复。
而对于这几宗土地的盈利模式，中原地产首席分析师张大伟为此研究了半个月，“我仔细想了，这房子必须卖，不卖肯定亏损。”而REITs、长租公寓、养老产业等运营模式，均被业内频频质疑是否盈利。
面对这前所未有的迷局，万科如何破题呢?
3.刘肖的A方案是什么?
万科的众筹设想并非是突发奇想，而是早有谋划。今年年初，万科集团副总裁、北京区域总经理刘肖参加了一个关于众筹的论坛，彼时刘肖就产生了“住房开发建设能否众筹”的想法。而在当时，万科已拥有社区内的众筹咖啡屋，以及社区服务里的众筹景观、教育资源。刘肖认识到，众筹是必然改变生产制造的方式，将减少中间环节，能够极大降低成本，提供更便宜的房子。终于，今年年底，万科就遇上了践行众筹理念的机会。
“自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地“算不过账”来，企业无法实现自身的盈利。这便是大家最为关心的商业运营模式问题。”12月4日下午，刚刚抵京的刘肖风尘仆仆地出现在北京万科中心，向外界透露了万科的解题方案，并将之命名为A方案。
万科所设想的办法是，从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”。通过众筹破局，运营解题，政府、众筹企业、开发商协同联动，共同推动区域发展。
破题的题眼在于众筹。
面向愿意参与众筹的伙伴企业，建立一个众筹平台，北京万科负责众筹项目的开发建设和后期的运营管理，参与众筹的企业通过众筹的方式进行开发建设的投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。
项目的租金由企业决定，由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。项目的产权，由北京万科与参与众筹的企业共同持有。
刘肖表示，众筹的想法解决了各方痛点，希望取得多方共赢结果。一方面，因为提前有众筹伙伴的进入，实际早早确定了客户，不仅为企业实现了真正的客户定制化住宅，也减少了市场调研和销售环节，能够帮助项目尽早入市，解决北京的供应短缺问题。另一方面，众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金，万科收成本费用+比较低管理费，能够直接平摊拿地和建安成本。
4.谁是万科的合伙人?
这看似顾及各方利益的方案，又有那些企业能陪万科继续赌下去。
刘肖的回答是，不但有，而且不少。“拿完地之后，我打了一圈电话，70%的企业都非常积极。有现实需要，非常积极。”但他是强调，如果众筹开始，也并不是有需求企业都能成为众筹伙伴，必须符合三条标准才行。
首先，行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的“高精尖”产业。其次，企业符合京津冀协同发展规划纲要中，对北京市的功能定位布署。作为全国的政治、文化、国际交往、及科技创新中心，非首都功能的产业和企业，是不能成为“租客”的;最后，认同绿色环保理念，接受万科对于绿色住宅和工业化建筑的高标准及追求的企业。
这三项标准并没有明确说明哪类企业对万科的众筹更感兴趣。对此，上述万科内部人士告诉记者，在万科已经联系过企业中，神州数码对此非常有兴趣。
据公开资料显示，神州数码为香港联合交易所主板上市公司，目前业务规模已达港币700多亿元，拥有近20000多名员工，在全国50多个城市拥有驻在机构。
与这类企业合作后，万科也从资源的控制者变身成为企业客户的服务者，运营模式由“重”变“轻”。万科会踏踏实实地做好企业持有自住房的运营建设，通过管理运营更多面积的企业自持商品住房，万科将让更多客户体会好房子、好配套、好服务的三好社区。
5.谁又会为其买单?
在万科的众筹模式中，因为提前有众筹企业的进入，实际早早确定了客户，万科将会和众筹伙伴的企业一起，提前与他们未来会租给的员工(实际入住的客户)开展互动，真正按照客户需求开展房屋的规划设计，这种完全以客户为中心的开发过程，将实现真正意义上的“客户定制化住宅”。
万科也将该地块的产品定位为“城市菁英的活力社区””，客户定位主要有三类人群：一是有知识、有梦想的青年人群，有一定收入但暂时不具备买房能力;二是暂时没有买房资格指标的高收入人群;三是希望改善居住体验的北京市民。
万科A方案一出，立即引发了市场不少质疑。资金压力如何解决?如何避免成为群租房?对于参与众筹的企业来说，如何计算成本、如何计税?显然，未来还有很多的问题等待着北京万科去解决。
无论结果如何，诚如刘肖所言，这都是针对供给侧改革的有益探索。“希望能够有相同理念的企业加入到这次创新实践当中来，一起解决社会痛点、行业痛点、企业痛点、客户痛点，全面打造一个“客户定制化的万科翡翠系作品”，成为中国第一个企业持有型、服务租赁型的高标准、高品质创新社区。如果这条路走通了，也许我们会彻底做下去。”刘肖如是说。
链接:同行建议万科转换租售思维
近两年，集中式长租公寓市场作为一个细分市场，似乎突然就站在了风口。市场上几乎一夜之间冒出来许多“公寓”，整个行业开始加速度发展，一些成熟企业的连锁运营模式已然成型，房间数量也在呈几何倍数增长。
万科的自持住宅，从本质上属于集中式长租公寓吗?由住宅销售的领头房企万科打造的这类产品，将会给现有市场带来哪些影响?一家运营成熟的集中式长租公寓品牌的相关负责人接受记者采访时表示，“租房市场和买房市场完全不一样，客群也完全不一样，因此，对于万科来说，作为一家擅长住宅销售的企业，来做住宅持有，无疑是个巨大挑战。”
上述相关负责人表示，打造自持的住宅产品，需要企业内部有一整套选址、规划、设计、营销体系。这是和住宅开发销售完全不同的体系。“这套体系的开发打造与应用，需要一定的时间及实践来检验和沉淀，并不是几个月就能完成的。”
据了解，目前万科现有的长租公寓品牌“泊寓”，其业务已在广州、上海、北京等13个城市上线。但泊寓在每个城市或区域所实行的体系标准不尽相同。比如，有的泊寓是选址在万科自己的楼盘，有的是位于其他物业中。“万科不同城市公司和区域对泊寓的操作模式是不一样的。”业内人士透露。
“转换思维，重建体系，无论是怎样一个众筹方式，重要的是如何运营。”上述集中式长租公寓品牌的相关负责人表示。
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