这几天旅游界最火热的事情就是秀丽东方被拆除了，一个明星项目成为历史打水漂了，网传6亿投资东流而去。让我们再把时针往前拨一年左右，是另一件大事的发生，那就是洱海民宿开始勒令关停了。
两件事看似风马牛不相及，但其实看看利益受损方，就很明确了，那就是旅游开拓者，他们开发旅游的风险最终爆发了，形式略有不同，结果却都是一败涂地。
洱海民宿与秀丽东方：无奈的退场
1.大理洱海——民宿开拓者的折戟
熟悉大理旅游的人都知道，大理旅游在上世纪90年代由于金庸先生的武侠小说及衍生的电视剧、电影等的流行，大理王国、段誉与“南帝”段王爷成为家喻户晓的名字，大理自此火爆，吸引了海内外大量游客，一大批老外在此开拓，并形成了“洋人街”。但是由于大理的旅游产品长期没有更新，一城一山一水的观光旅游形式老旧，而新的旅游目的地——昆明、丽江古城与泸沽湖兴起，大理就成为了二者间尴尬的中转站了，虽然有游客，但是只是流量而已，停留一下，然后就走了。大理由此开始逐步衰落。直至大海洱海民宿的兴起，再次带动大理旅游的腾飞。
2010年前后，逃离“北上广深”开始形成了一股潮流，许多文艺青年在猎奇丽江古城与泸沽湖畔的途中邂逅了大理，并在此租下民宿，营造生活。这些人成为了新的旅游开拓者，他们带着梦想、带着资金、带着情怀、带着设计来到这里，改造了双廊的旧屋，营造了新的故事，带来了新的IP，在在博客上、微信上、微博上、知乎上、马蜂窝上、爱奇艺上、优酷上，在网络的世界中“文青新圣地”诞生了，成为了全国三大文青圣地之一。
然而好景不长，这个新的趋势来临的时候，洱海的环保压力增大，民宿业首当其冲，成为整治对象。2016 年 11 月，云南省提出开启洱海保护治理的“抢救模式”。大理州提出要以“壮士断腕的勇气与魄力”开展“抢救模式”的“七大行动”，整治餐饮客栈违规经营赫然在列。
2017 年 3 月 31 日，大理市发布了《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，简称“三号公告”，为了“切实减轻洱海入湖污染负荷、促进洱海水质稳定改善”，责令洱海周边和入湖河道沿岸餐馆和客栈从 4 月 10 日起暂停营业、接受核查，在大理市环湖截污工程投入使用后，证照齐全、排污达标的商户方可恢复营业。
2018年5 月 30 日，大理市政府宣布：将在洱海周边实施“湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程”，洱海西部临湖 15 米内全拆，用于恢复湖滨带，数百家客栈和上千户居民将被迫搬迁，成为“生态移民”。这也就意味着我们现在印象中的洱海民宿基本都需要关停了。同时也意味着最早进入洱海边进行民宿开拓的先行者们至少这一块地方是保不住了。
2.秀丽东方——很可能凉凉了
秀丽东方的故事就不用过多陈述了，按照网络资料大致的历程如下：
2011年4月7日，通过锦江区统筹局招商引资，成都市农锦集体资产经营管理有限公司（区政府平台公司）与秀丽东方司签订了《锦江区198农用地流转协议》，将面积约1250亩的农用地流转给秀丽东方，秀丽东方按照合同进行了土地流转及青苗费补偿等。流转期限为2011年4月1日起至2028年3月30日，流转期满后自动续租。此后秀丽东方陆续投入6亿进行开发。
2017年4月，秀丽东方宣布永久免门票，人气更是火爆，日均客流量达万人，成为成都百万级以上游客的重要景区。秀丽东方在免门票的同时，修建了幸福场（餐饮一条街）、半坡火锅、婚宴大厅建筑等进行商业运营，从而回收资本。
2018年5月开始，从封路封门到基础设施全面封停，7月11日开始对幸福场进行拆除。从秀丽东方流出来的图片可以看出，建设用地一直没有被批复，因此建筑可能是违法的，但是土地流转是合法的，同时从秀丽东方流传出来的图片可以看出，这也不是一个单独行动，从电力、供水、供气、交运、信息、城管、人力、税务到街道、村里的集体资产公司，全面出动，是整体行动。秀丽东方未来可腾挪的空间越来越小，从现实说，秀丽东方应该是凉凉了。
旅游开拓者，你可能面临如下风险
既然是旅游投资与经营，第一风险肯定就是投资本身，业务不精熟、投资出岔子，会有巨大的失败风险，但本文不探讨这部分的旅游探索失败人群。
本文所称的旅游开拓者，就是那些在旅游地还未大兴时介入旅游地开发，通过景区开发或旅游经营，成功的使某地红火起来的那些投资运营者。这些旅游开拓者，独具眼光、敢冒风险，能够抓机遇，还有经营手段，能够把籍籍无名之地，做得风声水起，能够帮助当地竖起旅游品牌，是这些旅游所在地初期发展的成功者，是大财主、是活菩萨。
那么这些旅游开拓者，或者说旅游开发成功者，会有什么风险呢？
本文认为有如下四方面的风险：
1.越成功觊觎者越多
一个东西，当它毫无价值，甚至还要舍本投入时，是没有人会觊觎的。旅游开发就是如此，再美好的景致，再优秀的资源，如果交通区位差，或开发条件差，在没有做好旅游基础服务设施的情况下，很少有人会觊觎，因为需要大投入。这就像大家在川藏线上看到的大雪山景观一样，美到窒息，却无人觊觎。
一旦开发成功，觊觎者就来了。有句粗话说：“地上是坨屎的时候，踩到了都嫌脏，如果里面的金子露出来了，那就恨不得亲它两下了。”创业谁在意你的艰辛，摘桃子的事情，多多益善。因此，一旦开发成功，觊觎者就会出现，他们可能是地方的权贵，也可能是地方势力，可能来自竞争对手，也可能来自于更高层面的一些人，也可能来自于外界的其他资本，还可能就来自于你的合伙人本身，觊觎者无处不在，只是缺乏介入途径而已。
2.当地居民或社区的不平衡
法律是一个好东西，但是法律之外还有很多不是非黑即白的东西，不能一刀切的东西，比如稳定、比如宗教信仰等，而这些之中对于旅游来说就包括当地居民或社区的不平衡。这种不平衡显而易见，旅游投资者以极低的价格介入，一旦成功，获得的实实在在的超额利润是可见的，当地居民如果不能从这些发展变化中，获得更加切实的利益，那么不平衡就会产生。很多情况下，这种不平衡是无法用法律解决的，因为每天低头不见抬头见，而且景区的水、电、路等基础设施都跟当地会发生紧密联系，旅游开拓者挣得越多，当地居民或社区的不平衡感会越强烈，会让人产生都是利用自己的资源才获得如此成功，而自身却得不到任何好处的失落，直到如丽江一般爆发出来，在维护稳定下，投资者往往面临出局的结果。
3.可能已经不被政府或当地所需要了
旅游开拓者在旅游开发之初可能都是当地的重点引入项目，重点扶持对象，但是当旅游成功之后，其他的招商引资接踵而来，其他更大型的投资机会或战略机会也会来临，或者当地的地价或潜在价值已经大大提升的情况下，那么当初旅游项目就面临着不被政府或不被当地所需要了，很可能还成为了当地进步一步发展的障碍（或至少是当地认为的障碍），这是不被需要的风险，这个风险其实很大，看似你获得了巨大的成功，实际上已经成为了被清理对象。大理洱海民宿与秀丽东方都属于这种情况，在大理洱海、成都锦江区发展之初都是积蓄对象，到现在，都成了障碍了。这是很大的风险。
4.来自合伙人内部的分崩
旅游创业也是一场缘分，共患难易，同富贵难，所以对于旅游开拓者而言也是如此，如果旅游开发成功，开拓者之间也会因为利益问题、发展思路问题等等各类问题而分崩的，像中国的大多数企业一样，一同创业的，很难有一起走到最后的。而合伙人或合作者的分崩，很可能会将公司发展的不正规的操作流程等全盘揭露，或者引入觊觎者，从而造成巨大的损失。
旅游开拓者旅游开发成功后，还有可能遇到其他的风险，但是以上四方面是最普遍的，也是最容易发生的，一旦发生，它的破坏力也是惊人的，很可能导致前功尽弃，甚至血本无归。
面对风险，旅游开拓者，你可能需要这些防范
旅游开拓者，在承受旅游开发失利的可能基础上，历经困难，取得成功，还会面临如此多风险，那么应当如何做呢？你可能需要如下防范：
1.查漏补缺、铸就不漏金身
很多次都有做旅游朋友找到我说，项目大有前景，我都会问他土地指标是否搞定了，往往得到的答案就是：“领导跟我是铁哥们，用地指标没有任何问题，先搞起来再说……”，我往往会跟他说：“先把确定性的指标落实吧，这是根。”
旅游开拓者，你首先要做的与能做的就是诉诸己身。在旅游开拓过程中，有很多事情是“先搞起来再说”，比如土地指标、建设用地，比如环保，比如社保，比如漏税，比如灰色路径……有太多的不正规了。“搞起来再说”，很可能会忽略许多细节，尤其是一些关键性的领域转变，比如踩压红线，比如土地用途比如建设用地的各项批文，比如社保与偷漏税，比如过多灰色交易……旅游开拓者，建议一旦已经上道了，开始正规了，把这些过往的种种查漏补缺，步步完善。作为旅游开拓者，如果你的事业是建立在违法的基础上，那么很可能就是空中楼阁，一碰就倒的。
本次案例中的秀丽东方，死穴就是建设用地，长期的没有得到建设用地指标，没有合法批文，从2011年到现在，6、7年的时间，没有搞定一块足够安身立命的建设用地，那就很有问题了。按照国家的政策农业用地是可以配套3%的附属设施用地，但是要把它落实下来，还需要走地方程序，整个秀丽东方的投诉中，丝毫看不到这些，说明什么？没有引起足够的重视。
或者就是开口要价太多了。地方政府的建设用地指标也非常严格，给每个项目真正能批下来其实不多，要指标也是有艺术的，先解决继续的。1000亩不行，500亩可不可以？500亩不行，100亩可不可以？100亩不行……你先要得到安身立命的根本性土地，不然，就像秀丽东方一样，都是空中楼阁，都是违法基础上的建设开发，一旦政府认真起来，就没有回旋余地了。而且拿地这种事情，可以先拿一点根本，然后还可以继续再去拿，一步步来，慢慢增加就好，首先有前面的1，然后才会有10，100，1000……
还有一项重要的修炼就是理顺公司内部关系，确立公司的股权关系，明确利益分成，建立合法合理的现在企业及企业制度，完善财务等各个岗位，明确与合伙人之间的权责义务，统一发展思路，建立推出与回购机制，明确与员工之间的职权关系，让一切正规清晰起来。
所以旅游开拓者，当你初步步入正轨，能有资金与空闲的时候，不是急着追加资金大展鸿图，而是停一停先查漏补缺，先铸好自己的不漏金身。
2.明大势，懂进退
旅游开发从来不是一件单纯的技术事物，它是综合的，牵一发而动全身的事情。所以要懂得所在区域的大势，以前有一句话：“天下大势，分分合合，顺之则昌，逆之则亡。”在旅游开拓者的风险防范中，是很重要的。很多旅游开拓者以为自己眼光独特，战术一流，期望在一些重大事件中获得超额的利润，虽然前期他们为当地的发展做出了巨大的贡献，但是后期而言已经确实成为了阻碍。这时候就应该明大势，懂进退了。大势不可阻挡之下， 就应该思考自己的退路了。
在秀丽东方的案例中，成都东扩的趋势已经不可阻挡，是事关成都大发展的关键步骤，从2014年开始锦江区就开始与秀丽东方协商，一直协商未果，而部分的进度已经延迟几年，这种情况不明大势、不知进退，坐地要价就很不明智了，如果在2014年适度退出，或者部分退出，投资也不会达到后来的6亿，当时的退出应该是一笔很好的投资，即使现在的退出也可能至少不亏。很可惜，一旦进入正式程序，很多事情就难回头了，从税收、环保、建设用地、到社保、用工、人员纠纷，太多漏子可以介入了。
洱海民宿也是如此，省州政府三令五申的环保推进，还不足以让人警醒吗？从2014年至2016年，两年的蕴量期，已经足够引起很多重视了，环保这条线踏不得，但还是不明大势的话，就很难说了。
3.明事理，懂分享
虽然在商言商，但似乎旅游业跟别的行业真的不一样，我们不是跟冰冷的产品打交道的行业，我们是跟人打交道的行业，人情冷暖，在行业的发展中至关重要。
因此，旅游开拓者，可能在旅游开发过程中付出了巨大的艰辛，采取的阶段性的成功，但是，在你的周围，需要团结一起可以团结的团体，需要分享你的成果给予社区或当地居民。
但给要给的有原则，帮要帮的有艺术。
给要给的有原则，不要把给变成了人家认为的讹诈，否则就真的会变成讹诈，“穷山恶水出刁民”虽然难听，但是主动授人以柄，授人以钱财，就容易被讹诈。尤其是面对某些地方势力的时候，很容易被得寸进尺。
帮要帮的有艺术，不要帮完反受其乱。最好把当地人的获益与企业的发展充分的融合起来。比如马嵬驿景区起来之后，帮扶当地的就业，让当地农民能够有机会分享成果。鲁家村则智慧性的设立共同发展股份，让村民土地入股，分享旅游成果。帮的要有艺术，马嵬驿坚决不让当地农民进入景区成为商户，就是担心，商户与当地人形成合流，最后尾大难掉。
要通过一定的方式，与当地人分享旅游发展的成果，将景区或旅游的发展与当地的提升结合起来，同时也要防范，某些势力的恶意介入，用好了当地百姓是助力，用不好，寸步难行。
本次秀丽东方的拆迁过程中，整个拆迁的阻力很小，当地的资产公司牵头实施，说明什么，不言自明。云南洱海民宿、丽江古城民宿，有不少非法排污污染环境的，自己赚的盆钵满归，给当地百姓留下可怜的一点租金，会不引起反应吗？环保压力下，还会有当地百姓挺身而出吗？很难。
4.法律是一种有用的手段，但你要懂得用
法律是一种很有用的手段，但是旅游开拓者，你要懂得用。首先不是用来鱼死网破的，法律手段都是用来保护自己的，到最后要用到这个就已经呈现败局了。第二，要懂得用法律，抬高觊觎者的成本。
你需要有一个可靠的律师团队，或律师专家团队，能够应对旅游方面的法律问题，这个团队懂旅游涉及的各方面的法律，从土地法律法规、到商业民事等各方面的法律法规，能够在法律上给出正确而低成本的选择，也能够及时的提醒你的公司，哪些方面的法律漏洞需要补全。
当然，也是一种震慑作用，你能够获得法律保障与法律参考的前提下，使用法律手段本身就是一种行之有效的方法。不要在陷入困境的时候才匆忙去找自己的律师团队，因为好用的团队也是筛选出来的，遇到真正好用的，关键时刻才能顶大用，临时抱佛脚，就跟赌博一般，要看命了。
法律团队还能够带来法政业务方面的融洽，其实是一条非常好的手段。但他们不是用来跟政府搞对抗的，因为希望渺茫，能否有会站出来的都难说。当然也不是用来搞违法的，莫要用错了地方。
5.在适当的时候，析出成本与利润
作为旅游开拓者，归根结底来说，旅游开发是一场生意，一项投资，因此在适当的时候，在取得一定成功的时候，析出自己的成本与利润非常重要。不要过于坐地起价，先有的挣，才是王道。
要析出真金实银，而不是一堆空的估值。要变现，要析出成本与利润，肯定会涉及到估值，肯定会要释放股权。估值多么诱人不要太冲昏了头脑，最重要的是你要变现了，所以你需要的是现金，而不是股权的空头承诺，因为资本市场玩这手很溜道，所以一定是以现金为主体，进行第一轮的析出。至于业绩对赌什么的，天有不测风云，至少在第一轮变现过程中，以拿出本金和利润为最主要的任务。本金和部分利润出来后，剩下的怎么玩，都立于不败之地了。
6.在适当的时候，引入战略伙伴
如果你不是江浙经济环境中的能人，如果不能够长袖善舞，搞定八方四合，那么适当的时候，出售一部分的股份，引入战略伙伴，就是非常重要的防范了。这也是找到背书的同行，有难同当，有福同享的重要手段。但引入战略伙伴，也需要注意，我认为比较好的战略伙伴有两种：
第一个选择，尽量引入没有当地势力背景的具有实力的战略伙伴。当地势力背景的公司进入很可能的结果就是一步步把公司吞的渣都不剩，因此在有能力引入的时候，如果能够引入诸如华侨城、华润一类在全国比较有信誉，又愿意布局旅游业的国有背景上市公司，是比价好的选择。
第二个选择，就是旅游在线企业的下沉公司，比如如果阿里、携程、马蜂窝一类的愿意下沉注入，倒是非常好的选择，因为行业互补，加上本身信誉良好，它们还需要仰仗你的在地发展，这是非常好的选择。
其他的方式也很多，当积庆之年，应当多多思考如何能够避免风险，如何获得自己的话语权。而仅仅是解燃眉之急，而是切切实实的能有人共担风险，共度难关才是最重要的。
结 语
旅游开拓者是一群勇敢者，他们有胆识有眼光，但更是有巨大的风险，要对这些风险有足够的认识，要积极去防范风险。要查漏补缺、铸就不漏金身，要明大势、懂进退，要明事理、懂分享，要知道合理的利用法律手段，也需要在适当的时候析出成本与利润，在适当的时候引入战略伙伴共担风险。
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