因工作原因、经常会遇到一些中小型城市靠传统行业在本地市场深耕多年、实实在在白手起家的土豪业主、其中以家私、眼镜、建材、服装、超市百货等行业为代表。以500至2000万资金在手的群体尤为庞大、他们手握重金、又不是太愿意将血汗钱投往股市、基金、证券等风险投资方向、一直在寻找着目标、试图将手中资金更加优化进行配置、其中很多人都看准了重资产的酒店行业。可是以这样的资金体量、只能投资中小型酒店、他们看重 的是酒店稳定的现金流和投资回报率、同时他们也意识到了稳定不一定代表高回报、经济型酒店三年回本的行业标准早已成为个例、各个连锁酒店集团均在加盟商对盈利能力质疑的组团抗议或撤离风波里举步维艰。故此观望者众多。
经过笔者近几年在各个地区调研的大数据分析。排除四五星级酒店的情况下、各个地区的酒店行业显示出如下几大明显特征(以下判断不具有指导性、但有一定代表性)：
一、 一线城市：北上广深+天津港5个城市物业稀缺、租金昂贵、但是核心商圈内、需求依然旺盛、绝大部分酒店均呈现较高入住率态势、但是盈利与否只能说各家心知肚明、高入住率不一定就赚钱。房租及人员成本压力山大。非核心的外围区域则属于各显神通、取决于经营管理能力、所以盈利能力差别明显。
二、 二线城市：以杭州、南京、重庆、青岛等为代表的二线发达城市和成都、武汉、长沙等二线稍弱城市的核心商圈内的经营情况与一线城市非常接近。酒店产品线丰富多彩且总房量巨大、故经营环境较为恶劣、经营成本逼近一线城市、经营压力要略大于一线城市。
三、 三线城市：以山东菏泽、安徽芜湖、浙江义乌、湖南常德、湖北宜昌、广东中山、广西柳州等等为代表的三线城市、对比一二线城市、外来人口呈现大幅下降、省内下级区县人口集中、核心市区的经营情况均不容乐观、均属于需要努努力才能做好的大体情况、至于不努力的酒店、虽不至于亏损、但是盈利能力当属一般。而非核心市区就已经开始出现不努力就被淘汰的情况、当然、此类城市非核心市区的物业情况繁杂、很多时候物业成本的低廉支撑着他们的勉强生存。但是在此类三线城市与一二线有一个较大的差别就是、其城市生活节奏已经明显放缓、总体生活压力锐减、故三线城市单体主题酒店已经呈现需求庞大、且快速发展的局面。在这里好的主题酒店得以惬意生存。
四、 四线城市：以浙江湖州、湖南郴州、江西九江、四川达州、山东日照、广东汕头、广西桂林等等为代表的四线城市、与上述城市对比、因市区面积相对减小、中心区域集中、消费能力强的人口集中于市中心10公里以内生活圈。且酒店经营环境较为轻松、不像二三线城市三步一岗、五步一哨的密集程度、但此类城市消费人群本地日常需求基本大于商务客人需求、且以80.90后人群为消费主力军。
以上情况虽然不能证明哪里的酒店业一定能盈利、具体情况需要具体调研分析。但是对于投资者、具有一定的判断价值。但笔者由此窥见了一个相当合适于个人业主投资单体酒店的新方向——四线城市主题酒店。具体原因如下：
大部分四线城市的中心区域具有如下几个特征：
1、 经济生活圈小、15分钟车程市区全覆盖
2、 中心区域消费指数高、直逼二线城市。
3、 中心区域消费人群汽车保有量大、客户群体年轻化、接受能力强、新兴酒店少。
4、 生活圈封闭、少外来人口、口碑效应传播力极强。
5、 物业成本低廉、人力成本低廉。关系疏通简便。
在以上几个利好因素的支持下、投资者只要做好如下功课、投资回报率还是相当的高!三年两年回本当属正常情况。
1、 选好物业、最好是独栋框架、且非中心区域、降低房租成本、房量尽量控制在40-80间以内。有停车场。
2、 选好主题、并将主题渗透到所有设计细节、越用心越成功。
3、 先进生活方式体验、即酒店的智能化程度要结合好、找到成本与需求的最佳结合点。
4、 主题房与普通房的房量比、既要保持主题房的多样化、又要保持可复制性、还要控制好设计与施工成本。便于后期主题推广同时又便于后期房价的配置。每间房一个主题的模式不具有效仿性。
5、 亲力亲为、工程质量把好关、做好弱电、防水、隔音等隐蔽工程、设计好灯光效果。
6、 最后、请一个合格的职业经理人来帮你打理。
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