厦门酒店市场分析预测

厦门是火热的旅游度假市场。根据新华网的报道，2015年厦门市接待国内外游客首次突破6000万人次，旅游总收入突破800亿元。年底，厦门高调入选“国家旅游休闲示范城市”。伴随着旅游业的升温，这座城市也成为热点。

最新一次的“新一线”城市(《《第一财经周刊》针对338个中国地级以上城市的根据新华网的报道，2015年厦门市接待国内外游客首次突破6000万人次，旅游总收入突破800亿元。去年年底，厦门高调入选“国家旅游休闲示范城市”。伴随着旅游业的升温，这座城市也成为热点。在最新一次的“新一线”城市(《第一财经周刊》针对338个中国地级以上城市的重新分级)的分级评选中，厦门再次入选“新一线”城市榜单，而福建省会福州则被降为二线城市。因此，酒店开发资本也纷纷将目光投向了这座人气高开的城市，那么厦门酒店市场会是怎样的一幅景象?

过去五年中，厦门酒店市场的整体情况

历史供求关系：日房晚供给整体稳步增长，需求受政策影响较大

厦门整体酒店市场在过去五年中，呈现了坚实且稳定的市场日房晚供给量增长，年均复合增长率达到9%。2011年至2012年之间，是整体市场房晚供给增长的高峰，期间有7家酒店集中开业，至2013年初，日房晚供给数量已经超过5,000间，这两年的供给快速增长也给整个酒店市场的经营带来了较大的压力，2012年厦门整体市场的住宿率水平仅为59%。

以接待大型会议会展及奖励旅游客源的奢华商务型酒店，在“国八条”后，日房晚需求呈现了下降趋势。

然而由于厦门市高铁的开通以及飞行航线的增加，近年来厦门逐渐成为短期旅游的热门目的地，旅游客源的大量增加也使得厦门市场的客源结构趋于平衡，能够较快速的缓解新增供给带来的经营压力。

历史业绩表现：新增供给和国家政策导致平均入住率波动，竞争加剧影响平均房价增幅

厦门作为一个二线城市(传统城市规模划分)，原有的市场需求总量有限，尤其在商务需求方面。而商务需求是高端酒店最重要的客源之一，在高端酒店集中进入市场的两年，商务需求的增长速度不及客房供给量的增长，尤其是2012年，市场入住率达到了近五年的最低水平，仅为59%。然而，随着大量旅游客源的注入和商务氛围的逐渐成熟，主要竞争酒店的入住率水平在2014和2015年略有提升。

随着厦门高端酒店的不断开业，酒店之间的竞争也越发激烈，在市场商务需求未见大幅增长的情况下，大部分竞争酒店都采取降低商务协议价格的方法尽量获取商务客源。

此外，厦门当地各家公司企业也越来越富有经验，在酒店不断进入市场的情况下，他们深知自身对于各酒店经营业绩的重要性，所以也不断的压低商务协议的价格。第三方订房网站上面提供的价格有时甚至低于公司协议价，打乱了酒店市场原有的价格体系。

酒店客源结构：会议、旅游散客和商务的需求三足鼎立，且发展均衡

厦门依然是奖励旅游的重要目的地之一，上海、北京和广东是主要客源市场。由于旅游客源的大幅增加，2015年的会议会展客源需求占比较2012年降低4%。另外，“国八条”后，政府类型的会议大幅减少。2015年，由于之前葛兰素史克事件和一系列相关药企丑闻事件导致的医药会议短暂消失之后，而在2015年又重新呈现回暖的趋势。

酒店位置成为酒店业绩重要影响因素：沿海区域最佳，市中心次之，观音山及五缘湾潜力大

高端的旅游散客较中低档的旅游客源更重视旅途中的体验，其中重要的一点是所住酒店是否更方便到达旅游景点，并且看到当地优美的景观。

由于所处区域商务氛围尚待成熟，观音山及五缘湾的酒店经营业绩稍差。虽然观音山地区被归划为厦门市新的金融商务中心，但是目前大多数项目仍处于建设或者刚刚建成的阶段，入驻的企业数量还比较有限，对于纯商务客源而言，距离是他们首要的考虑因素，加之会展需求比较具有季节性，所以全年平均下来这些酒店的住宿率水平与其他酒店相比都较低。如观音山地区可以如预期发展，未来这一区域的酒店将能够获取更多的高端商务客源。

传统市中心的酒店由于地处厦门最繁华的区域，在市场住宿率方面明显高于观音山区域的酒店，都在75%以上。

“文艺”的标签也许是提升酒店业绩可以打的一张牌

厦门一直被定义为一个极具文艺感的城市，是文艺青年必到地之一，所以具有文艺气质的酒店更容易吸引旅游散客。但多数厦门高端酒店装修风格都以商务风格为主，不具特色。因此，带有文艺元素的酒店也许会成为吸引旅游散客到访量的一个有效手段。

专业的管理团队和酒店品牌也影响了酒店业绩表现

虽然之前两点在很大程度上影响了酒店的经营业绩，但是我们也不难发现一些相似产品和占据相似地点的酒店，在业绩表现上也各有不同。究其原因，我们发现一个高效专业的管理团队在其中起到了至关重要的作用。专业的收益管理策略和销售人员挖掘市场的能力都影响了酒店在激烈竞争的市场中获得更高业绩的能力。

另外，一个知名的酒店品牌让酒店更容易获取市场份额。首先，知名的品牌对于酒店客人来说是品质的保证，尤其对于初到厦门的远方游客。另外，知名的酒店管理公司也有更好的会员系统和会员奖励机制，也吸引了更多的住店客源。

大量新酒店进入厦门，在一段时间内形成较大市场压力

厦门市场目前有众多处于不同规划阶段的酒店开发项目，而大量新增的高档酒店产品将进一步加剧提升整体市场的竞争水平。

（部分新增酒店名单）

然而由于中国国内旅游人群基数大，到访厦门的旅游散客量还有很大潜力;而厦门的优美环境，适合会议会展，加之地方旅游局的推动，厦门本岛总体的市场需求量依然会有稳定增长。

厦门酒店市场的前景，怎么看?

积极因素

魅力海滨城市：厦门全年气候舒适。美丽的自然环境、历史遗迹、悠闲的城市氛围和当地人的热情好客都使厦门成为国内一处理想的休闲度假之地。

开发新商务区：海峡两岸金融中心被定位为厦门新的CBD，它的开发令人瞩目，其中，观音山国际商务营运中心和五缘湾商务营运中心逐步发展成熟。目前，一些知名国内企业已经将办公室迁到营运中心。预计一旦海峡两岸金融中心全面开发完毕，将成为一处强劲的商务需求来源。与此同时，厦门大陆重点开发区域(包括海沧、集美、同安和翔安)的经济将保持增长。由于这些区域都是新区域，需要较长的开发期，短期内其产生的任何较高收益的酒店需求多数都将流入厦门岛。

基础设施持续改善：一旦翔安新机场和厦漳海底隧道建成将刺激大批旅客前往厦门。同时，建设地铁将使厦门的交通更加快捷便利，有助于缓解目前厦门交通拥堵的问题。

政府对会议会展市场的拉动作用：福建省政府正在对厦门市成为会展目的地城市起着积极的拉动作用。虽然政府性质的会议自“国八条”减少，但是各类型的行业会议还是呈现稳定的上升趋势。

不利因素

中国经济增长放缓：在新的大环境下，出口、工业增加值和消费品零售总额等经济指标都较上一年下降，而这些都是厦门的支柱性产业。这是经济增长放缓直接影响的结果。当日往返厦门的旅客不断增多，游客停留时间减短：旅游业统计数据表明，近年来当日往返厦门的旅客占比正在提高。造成此现象的原因有几个：1)除了鼓浪屿以外，厦门的知名旅游景点不多，不足以吸引游客过夜，2)交通日益便利是一把双刃剑，使得省内当日往返厦门成为可能。

出国游的便利：世界各国为了拉动其各自旅游业的发展纷纷降低对中国游客的签证门槛。中国的旅游城市将持续与境外旅游目的地争夺客源。

交通拥堵：近年来，厦门的汽车越来越多(2014年超过了100万辆)，由于厦门岛面积较小，如此之多的汽车使岛上的交通网络备受考验。这样的交通给人们在厦门的旅行体验造成了负面影响，可能会赶走一部分需求。

大批新增酒店供给涌现：未来几年中加入厦门岛酒店市场的新增供给预期翻一番。由于海峡两岸金融中心等新商务区的发展较慢，短期内市场将无法全面吸收这些新增供给。相应地，目前市场业绩也将下降。

紧邻台湾：厦门市邻近中国台湾省，一旦两岸政治局势发生变化，将对厦门旅游业产生致命的打击。