RICS2017年中国商业地产市场监测报告

1、租户市场

2017年第三季度显示，总体净余额从第二季度的5%上升至第三季度的23%，租户需求量有所上升。三个细分市场(写字楼，工业，零售)的需求增长相对均匀。

受访者表示总体供应已经连续增长了22个月。工业物业供应增长弱于写字楼和零售供应增长。

第三季度业主激励力度略有增加。工业物业类激励在本季度基本保持不变。 受访者还表示，由于写字楼开工量的小幅增长被工业物业开工量下降所抵消，因此总开工量几乎保持不变。

预计在未来三个月内，包含所有细分市场在内的整体租金将小幅上升。受访者预计，明年所有细分市场租金水平增长速度将加快。

租户信心指数(表现租户市场的综合衡量指标)从第二季度的-2上涨至第三季度+9，显示整体租户市场势头温和向好。

2、投资市场

2017年第三季度的数据显示，投资者需求总体温和增长。今年第三季度所有细分市场需求均表现为增长，其中包含前十个季度受访者都表示需求下降的零售市场。

受访者表示第三季度外资总体需求呈现增长态势，这是自2014年第三季度开始追踪该指标以来的首次增长。

其中写字楼和零售市场的需求增速最高。

可售物业的供给也有所增加，主要来自于写字楼和零售物业市场。在此背景下，受访者预计资产价值在下季度及未来一年内将有所上升，各个细分市场增长相对平均。

55%的受访者认为目前正处于地产周期上升区间的某一阶段，而第二季度只有52%的受访者持此观点;认为目前处于周期中下降区间某一阶段的受访者占比33%，低于第二季度的38%。

投资者信心指数(表现投资市场的综合衡量指标)从第二季度的+1增长到了+11，显示投资市场上升势头明显。

信贷条件

第三季度信贷条件看法分布相对平均。21%的受访者认为与没有变化(第二季度为29%)，35%的受访者认为有一定程度的恶化(第二季度为53%)，另外43%受访者认为有一定程度的改善(第二季度为19%)。

市场估值

受访者认为房地产市场高于公允价值的人数比例从第二季度的29%上升到第三季度49%。同时，受访者认为房地产市场低于公允价值的人数比例由第二季度的43%下降到了第三季度的28%。

12个月资产价值预测

资产价值同比增速预计将从第二季度的1.3%大幅增加至第三季度的4.2%。各个细分市场也调高了预期，顶级商业物业未来一年的预期达到6%(第二季度的预测为3.3%)，次级市场未来一年预期增长2.4%，而受访者在第二季度的预期是回调0.7%。

12个月租金预测

各个细分市场租金同比预计会调高，总体租金预计增长3.8%，而第二季度仅为0.3%。顶级写字楼租金预计增长9.2%，而第二季度为3.6%。而高端零售物业租金预计增长7.2%(第二季度为2.6%)，次级商业物业租金预期增长相对较弱，仅为0.6%。

皇家特许测量师学会全球商业地产监测报告是用于指导商业地产投资市场和租户市场趋势的季度性报告。

调查方法

此次调查问卷于2017年9月13日发出，2017年10月6日为问卷回收截止日期。问卷要求受访者对前两个季度的情况进行对比，并进行展望。此次共收回有效问卷1609份，其中124份来自中国大陆。爱尔兰地区的问卷回收数据由爱尔兰特许测量师学会与RICS共同合作整理完成。西班牙和葡萄牙地区的问卷回收数据，由Iberian Property与RICS共同合作整理完成。

问卷结果整合了各个国家写字楼、零售和工业三个细分市场的问卷，形成整体市场的净差额数值。

净差额= 反馈变量上升的受访者比例(例如：租户需求)减去反馈该变量下降的受访者比例(即：如30%受访者反馈为上涨，而5%受访者反馈为下降，那么净差额就是25%)。净差额数值的范围为-100到+100。

正净差额数值代表总体上升，而负净差额数值表示总体下降。RICS租户信心指数(OSI)是由三个衡量租户市场因素得出的以净差额计算为基础的未加权平均数构成，这三个衡量因素分别为：租户需求、激励机制水平、租金预期。RICS投资信心指数(ISI)是由三个衡量投资市场因素得出的以净差额计算为基础的未加权平均数构成，这三个衡量因素分别为：投资咨询量、资产价值预期、可出售物业的供应量。

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