在当前房地产调控进入深水区，行业普遍关注未来该往何处去的时点，盘点行业龙头动向无疑具有风向标的意义。今天笔者就想和大家一起来盘点一下万科和融创，作为行业龙头且非常有代表性的企业，各自在发展模式上做了哪些探索和前瞻性的布局？未来谁更有前途？
一、万科想做个好农民，立场正确步伐稳健，但霸主之位难保
笔者之前看过一句话，很是欣赏：“真正的英雄不是敢于为理想而死,而是为了理想可以屈辱的活着”。这句话我觉得形容现在的万科是最合适的了。笔者看了万科2017年年报，总体感觉就是万科现在很不容易。
开发商过去多年以来一直是被社会戴了有色眼镜来看待的，这两年在地产调控和金融去杠杆下生存尤为艰难，所以万科也是活得小心翼翼。为了能做基业长青的百年老店，万科对政策的解读和剖析可谓煞费苦心，相当精准，将其自身战略定位从“城市配套服务商”进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并且具体细化为四大角色：“美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者”。
从这四大角色里面，笔者得出三大结论：
第一个结论，万科想做个好农民，通过这个标签希望能够为万科进一步发展谋求生存和发展空间，立场很正确。万科深刻懂得，房地产开发商如果不能从空手套白狼这一形象定位中走出来的话，发展就会受到很大约束。所以万科主张“当好农民种好地”，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”，强调自身的实业定位，坚定不移地走实体经济企业的道路。
第二个结论, 万科步伐稳健，整体经营策略安排吻合房地产未来发展趋势。我们可以看到，万科整体定位的战略逻辑是基于“房地产正从开发走向运营”这一战略判断来的，所以现在万科核心打造的就是基于开发到运营的全链条综合服务商，不管是现在主业开发业务，还是正在大力发展或尝试切入的租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，以及正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。
第三个结论，未来万科的霸主地位保不住。这主要是基于三点原因：第一点，这可能会是万科的主动战略选择，第二点，目前万科霸主地位已经受到了碧桂园、恒大、融创的挑战，第三点，万科的战略布局相对来说是一种企业家思维，是用时间、精力、资源和能力来赚钱，赚的是辛苦钱，虽然稳健但是在房地产的资本时代或并购时代来临时，很容易被后来者超越，被降维攻击，这种发展就像是爬楼梯式的发展模式，第四点，要成为王霸，还是要有一些傲骨的，但笔者认为万科现在迎合政策太过。
二、融创正在通往资本家的道路上狂奔，初露王霸之象，但风险也极高
反观融创，笔者认为，单从经济逻辑来讲，如果不考虑外部政策环境和风险，融创模式是最有希望成为行业霸主的。
从融创这几年的发展就可以看出，融创把并购作为企业发展的重大战略，这个模式是最匹配房地产格局深层演变的。
融创的并购，其实核心就是三大关键点:
第一， 善用高杠杆，低价买入。比如1000亿货值，如果按照并购模式，大概交易对价是200亿，这200亿又有80%通过基金或者并购贷款来获得资金，特别是加上分期付款，通过快周转模式来自我造血时候，该模式的杠杆可达到20-30倍，这是一种典型的资产兼并和资本运营手法，相比做农民，这个就有点像善于整合资源和资本的资本家，万科做农民是爬楼梯式的发展，而融创则是做资本家坐电梯式的发展。
第二， 通过自身运营能力，实现并购资本包修复和升值。融创基于自身强大的定位、运营、快周转和产品溢价能力，对于别人搞不动的资产包，通过自身专业能力，就能够业绩变凤凰，提升资产包价值。
第三， 快进快出，不断增厚股东利润，进一步放大杠杆。通过快周转模式，利润被很快的沉淀下来，增厚了股东利润，这反过来又为融创的高杠杆模式发展提供了支点，加大了杠杆长度，进而使得这一模式发展越来越快。
所以，分析完这个模式，大家有没有感觉跟黑石，跟铁狮门很像？铁狮门用不到5%的自有资金投入，但是能够获得40-50%的利润，而黑石则是典型的“买入-修复-卖出”模式，所以到现在，黑石成了美国房地产市场的执牛耳者，市值是所有美国开发商市值的总和。
更关键的是，在行业集中度不断提升的今天，房地产的并购大潮具备内生的力量和必然性，同时，叠加政策调控和金融去杠杆，并购潮只会越来越强，能够熟悉资本运作模式的企业，才具备弯道超车，成为新的王霸的力量。
但是笔者认为，融创模式有其自身的风险，这个风险主要来自于政策，笔者对融创的评价就是其有点像江湖草原中的“平头哥”，敢于跟狮子、老虎、豹子叫板，但是缺乏觉悟，走得快但不一定走的久。
主要的表现就是，当国家大力倡导租购并举，大力发展租赁市场时，几乎所有龙头开发商都已经表态要进入租赁市场了，万科现在是租赁市场老大，碧桂园也表态要3年100万间，唯有融创一直以来特立独行，从没见过其提过发展租赁业务，在中国做生意，如果生意模式本身不能匹配政策要求，不能顺应政策导向，一方面可能会受到政策资源的限制，二个本身也集聚了发展的风险。
三、未来谁能成为行业的领头羊？
分析至此，笔者的观点已经很明显，要成为未来行业的领头羊，笔者认为需要在两个逻辑上都能够走通：
第一个，在经济逻辑上，顺应行业并购和资本运作大势，以资本思维而非产品思维来开展经营，实现坐电梯式的发展，重点强化资本运作的手段。
第二个，在政策逻辑上，既能顺应政策号召，为国家分忧，又能发挥自身企业影响力，通过实实在在的现实说法，做好表率，为房地产正名，扭转和澄清社会对房地产的偏见和不良印象，对政策不是一味迎合，而是能够带动行业企业跟政策双向沟通，为行业健康稳定发展贡献智慧和力量，为政府和市场关系的合理定位做出贡献，一方面成为市场经济的坚定捍卫者，另一方面，又能帮助政府完善宏观调控手段，实现政策和市场和谐发展，相互补位做出贡献。
这才是我心中伟大的企业，也是行业王者。
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