最近泰禾裁员30%的消息引起了房地产从业者广泛关注与流传。笔者特与在泰禾工作的几个朋友确认了这个消息的真实性，结论是裁员是确实存在的，当然至于裁员度的大小，总部和区域说法不一。
叶落知秋，泰禾的裁员仅是冰山一角，如果货币政策和调控政策不发生质的调整，可以预言，在接下来二三个月时间里，房地产就将迎来并购潮、失业潮和降薪潮…，那么谁会率先倒下？
与常规认知不同的是，笔者认为压垮开发商的最后一根稻草并不会是高负债，而是现金流，高负债本身并不可怕，高负债本身也并不意味着就是高风险，只要能够快周转，风险就可控，高负债就是支撑企业发展的利器。标杆企业的超速发展背后都离不开高杠杆的支撑，尤其像碧桂园、新城、融创等企业，借助高杠杆，其ROE表现均处于行业领先水平。
一、规模是第一道防线，融资规模要与销售规模相称
这次倒下的企业，首先就倒在规模不够大上，规模越大现金流越安全，用来度量的指标就是销售额/融资额比值要大，说明现金流越安全。
从下图可以看到，目前标杆企业销售规模除以融资规模一般是150%至200%，富力、泰禾和阳光城2017年销售额是少于年度总融资额的，而泰禾2017年这一比例是74%，比例略低，属于小马拉大车，只要马力足，不遇路障，行驶是没问题的，但是要是马力不足，且遇到路障，则会给企业带来经营风险。
规模的好处从经营上来看主要在于两点：第一，具备品牌效应，可以挤占上下游产业链资金，挖潜供应商资金。从标杆企业的负债结构来看，像碧桂园、新城等，其应付账款占总负债的比例达到了15%-20%，说明标杆企业非常重视对供应商资金利用；第二，规模大则意味着预收账款多，这是零成本资金，属于自我造血。像碧桂园、保利等标杆企业，其预收账款占总负债比例高达40%，这块属于零息负债，比例越大越好。
从上图我们也可以看到泰禾在这两块比值相较标杆企业来说处于较低水平，都有提升空间。
二、效率是第二道防线，关键在于精准投资
上面说到的马力和路障，其中马力就是企业运营效率。我们用存货周转率来评估，可以发现，标杆企业平均是0.37，泰禾和首开则只有0.19和0.18，相对偏低。这意味着从投资到最终获得现金流的周期过长，周期越长，财务成本和资金成本越高，利润越低，现金流风险越大。
而要提升存货周转率，关键在于加速现金回流，提升资产的流动性。而这主要与三点有关，一是投资要对，二是开发要快，三是不能持有太多的重资产。而起决定作用的就是投资。项目投好了，能够快进快出，最多是个利润多少或者有无问题，一般不会爆发现金流风险，但是如果前期投错了，成本收不回来，债务到期又要还，则容易发生现金流危机，像最近爆发危机的几个地产公司基本都是因为投了大量的长周期回报项目。
而像标杆企业投资非常有纪律，总部层面会明确进入城市和投资标准，比如中梁的投资原则是精准投资三四线封闭市场和小而美项目，地块要低于12万平方，有着严格的投资纪律，且强调快速周转，现金为王，像中梁要求所有项目要贯彻落实456快周转模式，4个月开盘，5个现金流回正，6个月实现再投资，实现现金回流快，再投资快，降低高负债的风险。
三、现金流是最后一道防线，关键是现金保有量和借贷结构
如果说企业运营效率代表马力，那么现金流则是路障，如果前面两道防线没有防住，最后考验的就是现金流，现金流管理，核心是两个方面：
一是现金保有量，企业要安全，首先就要有最低的现金保有量。行业一般采用现金余额/总资产这一指标，优秀企业如旭辉要求不低于20%，且其在500-1000亿规模时，该指标的红线是10%，泰禾2017年现金除以总资产均为8%，接近红线。
二是钱借的越久越长越好，这样更能够熬过冬天，随着“借新还旧”模式失效，要避免短债长投，房企完美的负债平均年限为3年，从2017年来看，目前泰禾在这领域表现良好，长期负债比例超过80%，这是泰禾这次能否扛过去最关键的支撑要素。
总而言之，在行业低潮期，率先倒下的企业都是在上面这些维度出现问题的企业，上周央行放水让地产圈为之振奋，但是，对于开发商来说，如果把自己的性命栓在别人的手里，这是很可怕的，最好的方式莫过于，习惯于过苦日子，紧衣缩食练好基本功，毕竟即使放水，受益的也是少数，这样，当好日子真的来的时候，你就有更多的钱粮去收地收人。
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